С начала июля в Российской Федерации строительная отрасль переходит из долевого строительства, на проектное финансирование. На сегодняшний день для приобретения недвижимого имущества россиянам придется размещать собственные финансовые средства на специализированных банковских счетах, а вот девелоперам предоставится доступ к ним лишь после фактической сдачи объекта жилищного строительства в эксплуатацию. Банкам фактически делегируется роль посредника между застройщиком и потенциальными покупателями.

В соответствии с задумкой законодателей, нововведения предполагают поэтапное внедрение. Переход на проектное финансирование позволит в перспективе решить проблему обманутых дольщиков.
В понедельник, 1 июля в России официально вступили в действие изменения в области системы финансирования объектов жилищного строительства.
В соответствии с новыми законами и правилами, застройщики лишаются фактической возможности по привлечению денежных средств дольщиков напрямую для инвестирования в строительство. Финансовые средства для покупки жилья будут размещаться на специализированных эскроу-счетах. Речь идёт о банковском счёте, который обеспечит безопасность и сохранность денег с целью безопасного заключения сделок между потенциальным покупателем и девелоперской компанией.
Деньги на приобретение недвижимости по новым правилам хранятся в банке до момента полного выполнения компанией застройщиком ранее взятых на себя обязательств по возведению жилья. Что касается самих строительных работ, они будут вестись преимущественно за счёт кредитных средств.
Речь идёт о цивилизованной форме работы на строительном рынке. Реалии инвестиционно-проектной деятельности предполагают, что компания подготовила специальный бизнес-план, после этого проанализировала возможные риски и воспользовалась маркетинговыми инструментами. Фактически же проект подготавливается на научном подходе, предполагающем основательные расчёты и максимальные гарантии для потенциальных покупателей.

В России сегмент долевого строительства на законодательном уровне регулируется с 2004 года. Большинство покупателей приобретает жилую недвижимость на этапе котлована, а вырученные денежные средства девелоперская компания расходует на реализацию текущих и будущих проектов. Указанная форма сделки предоставляет гражданам возможность приобретения квартиры на этапе котлована, что в итоге позволяет сэкономить от 10 до 20% на покупке жилья – работы ведутся без привлечения кредитных средств.
В действительности же многие строительные организации начинали строительство гораздо большего количества объектов, чем в действительности они могли возвести. Указанная ситуация провоцировала снижение покупательского спрос и как итог – падение объёмов фактических продаж. Финансовый расход же увеличивался – расходы девелоперов в разы превышали их доходы. Часто происходило так, что исполнители прекращали сооружение домов, а покупатели теряли финансовые средства.
На сегодняшний день в стране насчитывается порядка 700 тыс. обманутых дольщиков. По итогам 2017 года Владимир Путин дал поручение правительству страны – разработать специальный план по последовательному переходу на проектное финансирование, отказавшись от практики долевого строительства. Законодательные изменения стартовали с начала июля прошлого года.
Девелоперские компании обязали осуществлять финансовые операции по реализации проектного жилищного строительства исключительно посредством специальных банковских счетов. Допускается исключительно целевое расходование указанных средств. Компании не смогут приобретать ценные бумаги, либо оплачивать финансовые обязательства, создавать юридические лица за счёт этих денег. Эскроу-счета – решительный шаг на пути решения проблемы обманутых дольщиков.
Жёстким контролем финансовых потоком будут заниматься и уже занимаются финансовые учреждения. Благодаря такому нововведению количество обманутых дольщиков в ближайшей перспективе существенно сократиться.

Поэтапный переход
Переход на эскроу-счета займёт от 2-х до 5 лет. Указанный переходной период необходим для минимизации рисков для строительных организаций.
На первом этапе компании предоставится возможность достройки объектов недвижимого имущества без использования эскроу-счетов, при условии, что дом готов не менее чем на 30%, и около 10% квартир уже реализовано согласно договорам по долевому участию. По указанной схеме планируется завершить около 70% уже начатых проектов.

Здесь важно отчётливо понимать – до недавнего времени дольщикам приходилось покрывать порядка 80% от цены строительного проекта. Сейчас же эти средства придётся привлекать за счёт банков. Естественно, всё это будет способствовать повышению цены на квартиры.
Тем не менее, эксперты не готовы прогнозировать ценовые корректировки в связи с нововведениями по переходу на проектное финансирование.
За период последних нескольких лет отечественный рынок недвижимого имущества был рынком покупателя. Уровень предложения практически всегда превышал покупательский спрос, а у клиентов всегда была возможность выбора. В новых же условиях, застройщики сознательно идут на занижение цены – изначально объявляется одна цена, а после прихода клиента – объявляют скидки в среднем на 10%.
В то же время объективно говоря многие застройщики просто не готовы к переходу на новый формат расчёта за недвижимость. В случае с проектным финансированием исполнителю работ требуется около 30% от необходимых для строительства финансовых средств. Но не все компании располагают этими деньгами, но стремительный переход на эскроу-счета мог спровоцировать ухудшение положение дел на рынке в целом.

Деньги сегодня – стулья завтра
В соответствии с национальным проектом «Жильё и городская среда», в 2019 году общее количество актуальных договоров по долевому строительству с использованием эскроу-счетов составит около 34 тыс., а к 2024 году их количество может достигнуть отметки в 1 млн.

Специалист сходятся во мнении – покупка жилья на стадии котлована и в последующем будет обходиться дешевле, нежели приобретение уже готовой квартиры. Как бы то ни было, законодательные изменения обеспечивают высокую безопасность для финансовых средств и вложений дольщикам, но предусмотрено возвращение процентов по ипотечным займам.
Указанная схема предусматривает, что дольщику необходимо уплатить 100% от заявленной суммы, даже они будут направлены на эскроу-счета. В то же время важно понимать, что на отечественном рынке около 70% сделок обеспечивается за счёт ипотеки. Следовательно, если дом не сдадут в эксплуатацию, покупателю вернут деньги, но без процентов по ипотеке. Покупатель в любом случае несёт определенные риски финансового характера.