Для оперативного перехода на проектное финансирование согласно новой системе эскроу-счетов в строительной отрасли требуется дополнительная государственная поддержка в размере 1 триллиона рублей, причём эти средства должны быть предоставлены в период до 2022 года. Такого мнения придерживается большинство экспертов.
Специалисты рейтингового агентства «Эксперт РА» внимательно проанализировали последствия ввода правительственных новшеств в области строительства с начала июля 2019 года. Если говорить об обычных гражданах, инвестирующих средства в возведение жилья, это будет дополнительная страховка от возможной потери финансовых средств. Она весьма желанная, но весьма дорогая. Нововведения будут проходить в непростых условиях, когда у инвесторов не достается капитала, а также сопутствующего падения маржи в среднем в 1.5 раза – эти средства понадобятся для обслуживания кредитов.
В то же время порядка 30% девелоперов могут оказаться не у дел проектного финансирования. Обычным гражданам придется мириться с ростом цен на квадратный метр жилья.

Уже с начала июля застройщикам придется в обязательном порядке переходить на проектное финансирование. Соответствующие законодательные корректировки не только подготовлены, но и приняты с целью защиты дольщиков, за счёт введения авансовых платежей, благодаря которым можно будет закрыть около 80% всех отраслевых потребностей в финансовых средства. И это будет происходить на фоне огромного количества финансовых скандалов, фиксируемых во всех без исключения регионах страны, образования большого количества объектов незавершенного строительства. До недавнего времени все риски ложились на плечи именно граждан, особенно, что касается рисков с дефолтами и недостроями.
Согласно новому порядку, предполагается направление финансовых средств дольщиков не застройщику напрямую, а аккумулировать их на специально предусмотренных банковских счетах. Эти ресурсы девелоперская компания сможет получить исключительно по факту завершения всех строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию. Финансирование строительства застройщиком осуществляется исключительно за счёт собственных и кредитных средств. Фактически же отрасль находится в преддверии масштабной фондированной реформы.


Если на данный момент строительство кредитуется лишь в 13% случаев, после введения новой модели указанный показатель может увеличиться в разы – до отметки до 90%.

Недобросовестные заёмщики
В то же время важно понимать ключевой момент – наличие у компании эскроу-счета ещё не даёт 100% гарантии того, что застройщик получит желаемые заёмные средства. Банка предоставляется возможность выдавать заёмные средства строительным компаниям или отказывать в выдаче оных, ориентируясь на требования регулятора и специально разработанную систему оценки рисков. Для новых банков кредиты необходимо будет разделять на 4 качественные категории – в каждой определенный резервный диапазон.
С основательными проблемами могут столкнуться порядка 30% проектов на отечественном рынке новостроек. Фактически же они полностью лишены права на получение кредитных средств на рыночных условиях, поскольку банкам придется дополнительно формировать специальный резерв под строителя в размере 35% от стоимости реализации проекта. Что касается рыночного уровня процентных ставок, он не в состоянии покрыть сопутствующие давления на итоговый финансовый результат и банковский капитал, да и премии за риски за повышенную ставку отечественная экономика просто не в состоянии выдержать.

А вот чиновники придерживаются другой точки зрения – в зону риска попадут не более 11% компаний. Соответствующее мнение высказал и Виталий Мутко, куратор строительной отрасли.
Есть веские основания предполагать, что отрасли неизбежно потребуется основательная докапитализация в размере 1 трлн рублей. В случае с проектами, реализуемыми по системе эскроу-счетов, то для них действует норматив по собственным средствам в размере 10% от стоимости реализации проекта в целом. Указанное значение считается достаточным. Для выполнения указанных условий отрасли требуется дополнительно 18% средств с целью увеличения капитала. Если же ориентироваться на более строгие требования банков, то капитал застройщиков придется увеличить в 2 раза.

Уже сейчас в правительстве есть понимание того, что для успешного преодоления переходного периода, участникам рынка крайне важно оказать помощь. Соответствующие поблажки уже предусмотрены для объектов, степень готовности составляет 30 и более процентов. Именно такие объекты можно будет завершить, согласно старым правилам.
Себестоимость строительства увеличиться существенно. Рыночные цены на жильё поднимутся в среднем на 10-15%.

Вам может быть интересно:
Минстрой России в преддверии новых вызовов

Реформа ценообразования: насколько реальна экономия бюджетных средств?

​ФГИС ЦС – реальность и дальнейшие перспективы