До фактического подписания договора строительного подряда важно провести подробный анализ ключевых его положений.
 Цель указанной проверки вполне очевидна – скорректировать или исключить определенные пункты договора, что может привести к нарушению официальных прав «Подрядчика», либо же спровоцировать дополнительные расходы, возникновению неоднозначных или спорных ситуаций, а также к невозможности выполнения ранее взятых на себя обязательств согласно договору. Ниже представлен перечень разъяснений по самым значимым положениям договоров.

Цена договора и обязательства оплаты
Если в вопросе фиксации цены договора зачастую не возникает никаких вопросов, то в случае с обязательством оплаты, в договорах они имеет обусловленный характер, что в принципе недопустимо.

Пример такой формулировки: «… оплату необходимо произвести в течение 10 дней, при условии наличия финансовых средств». В рассматриваемом контексте «наличие финансовых средств» - формулировка, которой фиксируется обусловленность оплаты.
Указанные формулировки в грамотно составленном договоре недопустимы. И тому есть вполне логическое объяснение – в случае отсутствия «финансовых средств», оплаты по договору не будет произведено. Указанные формулировки в большинстве своем противоречат положениям, представленным в ст. 711 ГК РФ, и их необходимо полностью исключить из подрядного договора.

Обязательства Заказчика по приёмке работ
В преобладающем большинстве случаев обязательства в договоре приёмки Заказчиком выполненных работ представляются в довольно розмытом виде. Проблема заключается в отсутствии чётко задокументированных и прописанных сроков по приёмке работ. Яркий тому пример – формулировки «… сторона «Заказчика» обязуется принять работы на протяжении N-го количества дней … с момента получения официального уведомления со стороны «Подрядчика» о заверении работ…».

Зачастую подобные формулировки способствуют возникновению ситуаций, когда работы выполнены в полном объёме 2-3 месяца назад, но сторона «Заказчик» даже не приступила к их официальной приёмке. Из указанного факта следует закономерный результат – без приёмки объекта не последует и оплаты, следовательно, повышается опасность начисления пени на Подрядчика за просрочку, поскольку после приёмки работ в соответствующих актах будут указаны более поздние даты, нежели фактического окончания строительных работ.
Неоспоримое преимущество чётко указанных сроков по приёмке Заказчиком работ – весомое основание для последующего начисления пени или неустойки, но уже относительно Заказчика, поскольку в случае просрочки приёмки работ, он де-факто подтверждает нарушение взятых ранее обязательств по договору.
Аналогичное правило действует и в отношении скрытых работ. По возможности необходимо включать в договор несколько положений, регламентирующих процесс приёмки-сдачи скрытых работ 2-я сторонами.

Инициализационные действия
Указанные действия проводятся Заказчиком и Исполнителем до старта строительных работ на объекте. Речь идёт о передаче стороной Заказчика стороне Подрядчика определенного рабочего проекта, технической документации, либо же согласование участниками процесса смет, технического задания или иных действий, обязательных к выполнению до начала работ на объекте. Крайне важно чётко указывать конкретные сроки по выполнению перечисленных действий – «на протяжении последующих 3-х дней с момента официального подписания договора».

Как бы то ни было, а малейшие задержки, обусловленные Заказчиком, неизменно приведут к тому, что сторона Подрядчика с определенной задержкой приступит к работам на объекте. Указанные факторы неизменно приведут к срыву сроков завершения работ. Важное обстоятельство заключается в том, что фактической вины Подрядчик в такой просрочке нет, но и доказать это невозможно.
А потому настоятельно рекомендуется, помимо включения в договора ряда пунктов по обязанностям, касающимся инициализационности действий, актуализировать данные о фактах указанных действий – официально подписывать акты по приемке-передаче объекта строительства реальными датами.
Очевидно, если сторона Заказчика в одностороннем порядке станет задерживать инициализационные действия, сторона Подрядчика должна официально направить письменные уведомления, фиксируя время и дату задержки. В обязательном порядке согласовываются и новые сроки завершения уже начатых работ, дабы исключить факт начисления неаргументированных и необоснованных пеней.

Актуализация штрафов и пеней

Как показывает практика, размеры штрафов по отношению к Заказчику и Подрядчику отличаются радикальным образом. Для стороны Заказчика изначально устанавливаются более низкие штрафы и пени. Очевидно, указанный факт вовсе не является аргументированным поводом для классификации договора или причисления его к числу «кабальных сделок». В то же время это весомый аргумент для пересмотра штрафных санкций с их последующим подведением к общему знаменателю.

Удержание Заказчиком пеней, начисляемых на Подрядчика в одностороннем порядке
Это ключевое направление, способное нивелировать какую-либо прибыль Подрядчика согласно договору.

Особенность одностороннего удержания заключается в начислении пени или других финансовых штрафов Заказчиком без фактического обращения в арбитражный суд с требованием об их взыскании, а с удержанием пени из сумм, которые направляются Подрядчику в качестве оплаты за услуги.
Следовательно, Подрядчик, даже если его вины в нарушениях нет, по факту не дополучает некоторые суммы, которые ранее устанавливались на момент подписания договора. В итоге Подрядчику придется в одностороннем порядке обращаться в арбитражный суд для установления законности начисления пеней, а это чревато дополнительными временными и финансовыми затратами.
Некоторые Заказчики соответствующие положения в договоре аргументируют «мировой распространенной практикой», вот только они почему-то умалчивают, что в цивилизованном мире распространена практика исключения столь спорных пунктов и положений из договора.

Положения по расторжению договора в одностороннем порядке
В преобладающем большинстве случаев механизм расторжения договора в одностороннем порядке представляется в соответствующих договорах достаточно «однобоко». Со стороны Заказчика есть большое количество оснований для официального расторжения договора, причём в одностороннем порядке. Что касается стороны Подрядчика, возможности расторжения контракта для нее не предусмотрено в принципе.

В таком случае крайне важно дополнить составленный договор списком оснований для его расторжения, в том числе и по инициативе Подрядчика. Не меньше внимания должно уделяться правовым основания для расторжения договора по инициативе стороны Заказчика.
Случается и так, что Заказчик официально уведомляет Подрядчика о намерении расторгнуть заключенный договор, при этом Подрядчик может не согласиться с приведенными обоснованиями и направить официальное возражение Заказчику. Вот только некоторые Заказчику не берут его во внимание, а расторгают договор. В этом случае необходимо обращаться в судебную инстанцию для установления правомерности действий.
Для исключения указанных ситуаций необходимо откорректировать механизм расторжения договора, и заблокировать фактическую возможность расторжения Заказчиком договора в одностороннем порядке.
Механизм по внесению корректировок в договор известен и давно опробован. Для этого достаточно составить протокол разногласий и представить откорректированные пункты.