Консервация объекта незавершенного строительства является фактическим прекращением (зачастую временным) производственных мероприятий на конкретно взятом объекте с надлежащим оформлением документов и решением сопутствующих организационных мероприятий, направленных на сохранение уже сооруженной части объекта недвижимого имущества.

К соответствующей мере прибегают заказчики или застройщики, в случаях, когда последующее сооружение объекта в силу определенных обстоятельств невозможно (основная причина – отсутствие необходимого объема финансирования).
Официальное решение о начале процедуры консервации фиксирует документально, при этом в обязательном порядке оформляется соответствующее распоряжение и приказ, где указываются следующие аспекты:

• сроки подготовки пакета документов, которые требуется для консервации сооружаемого проблемного объекта;
• комплекс инвентаризационных мероприятий;
• организации и лица, на которых возлагается ответственность за сохранность объекта незавершенного строительства;
• объём финансовых средств, необходимых для осуществления всех необходимых строительных работ.

Порядок консервации объектов капитального строительства
Официальный процесс по оформлению консервации и сопутствующие мероприятия осуществляются 2-я сторонами – компанией-подрядчиком и заказчиком строительства. Речь идёт о субподрядчиках, инвесторах и других участниках строительного процесса.

План действия для стороны-заказчика
Если застройщик в силу определенных обстоятельств приостанавливает строительство объекта, на него возлагаются обязательства по незамедлительном уведомлении подрядчика (компанию строительства), органы местного управления, местную администрацию, а также другие организации, которые выдали разрешение на строительные работы.
В соответствии со Статьей 752 Гражданского кодекса РФ, заказчик обязан, в случае инициирования консервации объекта незавершенного строительства, оплатить стороне-подрядчику:

• перечень всех выполненных работ с указанием их объёма;
• компенсировать финансовые расходы, обусловленные потребностью в приостановлении рабочего процесса.

Важно обратить внимание: процесс по консервации фактически не повод для разрыва двухсторонних договорных отношений между сторонами.

Затем застройщик обязуется организовать комплекс консервационных мероприятий, которые поспособствуют сохранению незавершенного объекта для последующего сооружения и введения в эксплуатацию.

Что должна делать сторона подрядчика
В преобладающем большинстве случаев к консервации объектов капитального строительства прибегают подрядчики за счёт финансов застройщика. Учитывая тот факт, что рассматриваемый вид работ не регламентируется договором подряда и не закладывается в смету, его расчёт осуществляют в отдельном порядке. В большинстве случаев строительная компания по факту окончательного согласования сметы со стороной заказчиком. Что закладывается в соответствующей документации:

• цена работ, обусловленных консервацией строительства;
• поэтапный расчёт по ремонтным, монтажным и восстановительным работам;
• охрана объекта на период приостановки строительных работ.

В официальном договоре по строительному подряду указывается порядок и последовательность действий, а также сопутствующие полномочия каждой из сторон на этапе приостановки строительно-монтажных мероприятий с целью нивелирования опасности возникновения спорных ситуаций.

Инвентаризация

К ключевым мероприятиям, связанным с консервацией объектов незавершенного строительства, относят и инвентаризацию. Она осуществляется в соответствии с пунктами 3.32-3.34 Методических указаний, утвержденных приказом Министерства финансов России от 13 июня 1995 года №49. Для осуществления соответствующих работ привлекается инвентаризационная комиссия, в которой принимают участие все стороны, участвующие в договорных и строительных взаимоотношениях.

Члены комиссии составляют подробный перечень с указанием:

• наименования объекта;
• полного объёма по выполненным строительно-монтажным мероприятиям;
• цена реализованных работ;
• объективные причины консервации объекта.

При составлении документов учитываются рабочие материалы и схемы:

• проектные чертежи, рабочая документация, сметы;
• акты по приёмке и сдаче работ;
• журналы учёта выполненных строительно-подрядных работ и т.п.

Сводка выполненных работ формируется с учётом представленных документов, которые составлялись и актуализировались на этапе строительства объекта. Официальное оформление документации проводится в унифицированной формой, утвержденной Госкомстатом России 18.08.1998 г №88 (№ ИНВ-1, № ИНВ-2 и т.д.).

Ключевое предназначение инвентаризации – фиксация фактического состояния объекта строительства, учитывая весь комплекс составляющих. Указанные мероприятия часто выявляют факты отклонения от ведомого учёта.
Официально утвержденный и заверенный пакет документов передают стороне-заказчику с целью хранения и последующего обеспечения сохранности объекта незавершенного строительства.
Сопровождающие документы
Помимо инвентаризации для официального оформления консервации объекта требуется акт о приостановлении строительных работ, составляемых согласно форме № КС-17, который утверждён Госкомстатом России от 11 ноября 1999 года под №100 «Об утверждении стандартизированной формы первичной учётной документации относительно учёта ремонтно-строительных мероприятий или капитального строительства».

Здесь отражают:

• Назначение и указание наименования сооружения или здания, сооружение которого в силу определенных обстоятельств приостановлено.
• Дата начала строительных работ.
• Сметная цена по работам согласно договору.
• Фактическая стоимость по работам на момент закрытия объекта недвижимого имущества.
• Понесённые заказчиком финансовые расходы.
• Расходы, связанные с консервацией и охранными мероприятиями.

На основании составленного акта формируется смета по предстоящим работам.
По итогу проведенных расчётов бухгалтерия заказчика осуществляет финансовые выплаты в пользу стороны-подрядчика. Специалисты функционируют со счетами компаний, при этом они сдают отчёты в сопутствующие надзорные органы.

Консервация незавершенного строительства индивидуального жилого дома
Выше представлено довольно подробное описание начала процесса консервации, особенно, если речь идёт о крупных объектах строительства – многоквартирных домах, административных и промышленных объектах. Что делать, если решено приостановить возведение коттеджа?

В указанном случае процесс упрощается в разы: если заключен официальный договор с компанией-подрядчиком необходимо выполнить расчёт по предоставленным услугами на момент начала консервации объекта.
В целом же под консервацией частного дома подразумевают сохранение конструкционных решений от возможного разрушения до момента возобновления незавершенных работ. Зачастую к указанной практике прибегают в преддверии зимы или в дождливый сезон. В указанные периоды времени главными врагами материалов являются низкие температуры и влага. От них в первую очередь и необходимо защитить объект незавершенного строительств.

Защита фундамента
Если речь идёт о свайном или столбчатом фундаменте, защищать их нет особого смысла – они практически полностью погружены в грунт, а потому их конструктивная целостность гарантируется за счёт специальных материалов (рубероида, обмазочных составов).

Защита требуется ленточному фундаменту:

• Часть, выступающую над поверхностью земли, следует покрыть гидроизоляционной прослойкой. Для этой цели прекрасно подойдёт доступный по цене рубероид.
• Для сохранения целостности гидроизоляционной прослойки её покрывают водонепроницаемым утеплителем.
• Дабы материалы «не слетели», их важно зафиксировать при помощи тяжёлых предметов, - кирпичей.

Ключевое условие – перед началом консервации бетон должен приобрести заявленную производителем прочность, следовательно, соответствующие мероприятия должны проводится за 28 дней с момента завершения заливки.

Подвал
Если перед зимним периодом оборудовано подвальное помещение, но оно не перекрыто, рекомендуется организовать настил из обычных досок, прикрытых плёнкой. В такой способ можно обеспечить дополнительную защиту внутреннему пространству от проникновения избыточной влаги или снега, а также образования зон со стоячей водой.

Основание пола лучше засыпать прослойкой щебня или сформировать цементно-песчаную стяжку, дабы исключить опасность поднятия грунтовых вод с приближением весны.
Если котлован не засыпан, по периметру стен засыпают до наступления зимы, дабы в соответствующих зона не накапливалась лишняя влага или вода. При застывании она будет расширяться и разрушать стены, что крайне нежелательно. Отверстия под коммуникации или проложенные трубы в обязательном порядке закрывают фанерными листами либо металлом, прижимая их.
В случае, если перекрытие установлено, его важно изолировать при помощи пленки или рубероида, материал основательно прижимают по периметру при помощи досок. Аналогичным образом поступают и с лестничными проёмами, если таковы имеют место быть.

Консервация дома с поставленными стенами
Каменные и кирпичные дома зимуют лучше, при заполненных дверными и оконными блоками, а также покрытой кровле. Если крышу не удалось завершить, строительные работы необходимо завершить установкой устройства перекрытия поверх стенового материала, дабы жидкость не могла проникнуть в основание бетона или кирпичей.

В случае с деревянными домами перед зимним периодом монтировать двери и окна не рекомендуется – проёмы достаточно прикрыть фанерой или обычными досками, которых вполне достаточно для обеспечения нормальной циркуляции воздушных масс. Указанные предписания актуальны в соответствии с технологией – бревно и брус должны перезимовать всего 1 сезон, в этот период проходит естественная сушка древесного материала.
Если на основание стропильной системы не смонтирован «пирог», вполне достаточно организовать обрешетку, а также натянуть толстую плёнку из полиэтилена в 2-4 слоя, дабы на внутреннее пространство не попала жидкость или вода. Указанных мероприятий будет вполне достаточно для сохранения конструктивной целостности объекта загородной недвижимости.
Консервация дома – обязательное мероприятие в случаях, когда строительство не может быть завершено в срок. Его проводят профессиональные строители, которые занимались строительством.