Ремонт зданий зачастую состоит в плановом восстановлении функционально-конструктивных элементов, либо их замене. В связи с этим важно соответствующим образом оформить и сопутствующую документацию.  С учётом этого корректируется и тип проводимых работ, подбирается подходящий бланк и подписывается утвержденный образец соглашения.

Договор подряда на ремонтные работы регламентируется действующими нормами ГК (гл. 37). Рассматриваемый вид деятельности не является услугой по сути своей, поскольку главная цель – овеществленный итог. В случае, если работы предполагают предварительную диагностику, необходимо предварительно заключить смешанный договор, где будут описаны не только подрядные работы, а также сопутствующие услуги. Образцы соглашений легко скачать для каждого типа ремонта.

Классификация предполагает учёт следующих особенностей:

1. Отрасли. Для ЖКХ и строительной отрасли предусмотрено строгое регулирование, поскольку существует потенциальных риск для жизни и здоровья людей. Договор предполагает участие и подписание 2-х сторон, которыми могут быть, как юридические, так и физические лица. Если предусмотрено участие представителей государства в аспекте финансирования проекта, в обязательном порядке назначают экспертизу сметной документации, в качестве подтверждения факта целенаправленного расходования финансовых средств, выделенных для ремонта.
2. Состав отношений. В ряде случаев одной из сторон договора подряда на ремонт может выступать потребитель, с учётом специализированного законодательства. В случае с государственными заказчиками – Ф3 №44, принятого 5 апреля 2013 года.
3. Характеристик работ – аварийные, капитальные или текущие.

Аварийный ремонт требуется при непрогнозируемых или неожиданных повреждениях, возникающих при форс-мажорных ситуациях или стихийных бедствиях. Ориентируясь на масштабы проблемы могут привлекаться частные подрядчики или крупные девелоперские компании.

Капитальный ремонт предполагает восстановление или полную замену конструктивных частей здания. Речь идёт либо о выборочных (когда осуществляется ремонт отдельных элементов), либо о комплексных (когда необходимо отремонтировать конструкции полностью) работах. Капремонт в строительстве осуществляют организации, которые официально вступили в СРО.
Текущий ремонт – мероприятия, ориентированные на профилактику и последующее устранение несущественных дефектов или конструкционных повреждений. В качестве исполнителей работ могут выступать частные подрядчики.
Предмет договора подряда на ремонтные работы – комплексное описание предполагаемых работ, характера, а также объёма дефектов, неисправностей. Каждая сторона договора заинтересована в исчерпывающей и подробном осмотре, комплексной оценке объекта для фиксации проблем, предполагаемых устранение, поскольку в процессе ремонта применяется используемое имущество.
Часто возникают спорные ситуации, при которых во время работ фиксируются неисправности, не указанные в задокументированных работах, а потому их необходимо зафиксировать дополнительно. Важно прописать в договоре все положения, нормы.
Для того чтобы официально подтвердить факт наличия дефектов или неисправностей, следует оформить дефектную ведомость. В последующем указанный документ прилагается к ранее подписанному договору подряда на ремонт. Указанная ведомость – первичная оценка и диагностика в рамках заключенного ранее договора. В случае со сложными ремонтными работами необходимо составить смету согласно ГК РФ, ст. 740 и 743.

Ответственность и обязанность сторон по договору подряда на ремонт

В двухстороннем соглашении содержится информация и сведения, заслуживающие первостепенного внимания: описание здания или объекта, а также работ, сроков их выполнения, расценки, обязанности и права, а также ответственность каждой стороны, участвующей в сделке. В стандартном договоре подряда указываются следующие обязанности заказчика на ремонтные работы:

• Обеспечить возможность посещения подрядчиком объекта в соответствии со ст. 719 ГК РФ п.1. Предварительно формируется акт допуска, который является свое-рода заменой дефектной ведомости. Указанная замена предусмотрена для документов, где указан подробный перечень недостатков. Что касается рисков случайной потери имущества они остаются за стороной заказчиком, в соответствии со ст. 705 ГК РФ.
• Обеспечить комплексное и всестороннее содействие компании подрядчику в соответствии со ст. 718 ГК РФ. Указанное содействие может состоять в предоставлении пакета документов на объект и фиксации причин, которые могут спровоцировать повреждение конструктивных элементов. Обязательства по передаче документов стороне подрядчику зафиксированы в ст. 48 ГК РФ ч. 6.
• В полном объёме провести оплату ремонтных работ в соответствии со сроками подряда, прописанным в договоре.
• Принять результат по уже проведенным работам.

Ключевые обязанности стороны подрядчика по стандартному договора подряда на ремонт:

1. Своевременно и качественно выполнить ремонт. Что касается требований к качеству выполняемых работ, здесь важно учитывать специфичные отраслевые стандарты и нормы, детально описанные в тексте соглашения. Если не предусмотреть критерии оценки качества, в последующем могут возникать спорные ситуации. Аналогичное справедливо и для приобретения строительных материалов. В случаях, когда договор не указывает другого, все необходимые материалы предоставляет сторона заказчика в соответствии с ГК РФ (ст. 704). Если предполагаются фасадные отделочные работы, заказчику следует предварительно подготовить дизайн-макет, либо делегировать это стороне подрядчику с учётом согласования материалов и цветов.
2. Гарантировать необходимую сохранность взятого для ремонта имущества.
3. Информировать сторону заказчика об обнаружении выявленных на этапе ремонтных мероприятий обстоятельств, которые влияют на итоговую прочность, пригодность и долговечность эксплуатации объекта, а также сроки выполнения работ по договору подряда на ремонтные работы или сопутствующие услуги.

В пункте, регламентирующем ответственность сторон, предусматриваются меры по воздействию относительно сторон, которые нарушили условия договора. В качестве стандартного инструмента для мотивации подрядчика является пени, начисляемое за каждый просроченный день сдачи результата. В некоторых договорах подряда на ремонтные работы указывается максимальный размер пени.
Сторона заказчика несет непосредственную ответственность в случае просрочки оплаты и неоказание необходимого содействия стороне подрядчику. Сторона подрядчика несет ответственность за соблюдение установленных сроков и сохранность имеющегося имущества. В случае нарушения пункта договора, предусмотрено взыскание уплаты неустойки либо компенсации понесенных убытков, если таковы имели место быть.
Для тех случаев, когда не предусмотрен пункт об ответственности сторон, применимы положения ГК РФ (речь идёт о ст. 714 и 213).

Указание сроков и стоимости в договоре подряда на выполнение ремонтных работ

Важной частью договора подряда на ремонт являются сроки начала и завершения запланированных мероприятий, а в случае необходимости – указание промежуточных сроков. Что касается последних, они часто применяются для реализации сложных проектов, тянущихся несколько месяцев, а то и лет, и предполагающих поэтапную реализацию планов с последовательной или поэтапной приемкой-сдачей работ.
В случае, если сроки согласования не указаны, юридической силы договор подряда на ремонтные работы утрачивается – документ признается не заключенным, что неизменно влечет за себя финансовые убытки для каждого из участников соглашения. Устные договоренности не несут юридической силы при рассмотрении спорных ситуация в судах. Данное правило справедливо, как для перечня работ, сроков и требования к качеству.
Бывают случаи, когда компания подрядчик полностью приостанавливает работы в силу определенных обстоятельств. Что касается задержек, они могут иметь различный характер, основание, сроки и сопутствующие санкции. В качестве основной причины может выступать проблема отсутствия доступа к объекту по вине компании-заказчика, несвоевременности доставки строительных материалов или деталей третьими лицами, непрогнозируемые погодные условия и т.п.


Итоговые последствия при нарушении сроков ремонта будут зависеть от конкретных причин и решения, принятого заказчиком. Ситуация может развиваться одним из следующих образов:

1. В соответствии с общими правилами, компания-подрядчик несет финансовую ответственность или сопутствующие издержки за срывы сроков (согласно ГК РФ, ст. 402).
2. Если пролонгирование работ обусловлено недостаточно активными действиями со стороны заказчика (не предоставления необходимых материалов или пакета документов), все решения регламентируются ст. 405 ГК РФ, при этом сторона-подрядчика освобождается от какой-либо ответственности.
3. При изменении обстоятельств, имеющих отношение к ремонту, стороны могут соответствующим образом скорректировать контракт в соответствии со ст. 451 ГК РФ.

На законодательном уровне предусмотрен комплекс мер для защиты каждого из участников сделки – в ст. 708 ГК РФ зафиксирована возможность корректирования сроков, в случае наступления ситуаций, предусмотренных договором. А потому не лишним будет предусмотреть все возможные события и включить в договор подряда на ремонт все варианты продления работ, в связи с объективными обстоятельствами, которые часто возникают не по вине подрядчика.
Структура цены регламентируется ГК РФ (ст. 709, п. 2). Речь идёт о вознаграждении, а также издержках по исполнению. В сложных ситуациях следует предусмотреть смету. Цены, указанные в договоре подряда на ремонтные работы, часто пересматриваются по инициативе одной из сторон или в случае возникновения следующих ситуаций:

• При возникновении необходимости в дополнительных работах при ориентировочных ценах.
• Услуги или материалы субподрядчиков очень быстро выросли в цене (ст. 709, п. 6).

В случае, если компания-подрядчик заявляет о необходимости изменения цены договора в большую сторону несвоевременно, указанная возможность утрачивается. А потому исполнителю необходимо контролировать весь процесс – ход ремонтных работ, доставку к месту строительных или отделочных материалов, суммы расходов и т.п.

Принимая во внимание перечисленные сложности, необходимо заложить в договор подряда процедуру по пересмотру расценок относительно ситуаций, объёмов, инициаторов и др. Целесообразность в значительной степени обусловлена опасностью обнаружения скрытых дефектов на этапе проведения ремонтных мероприятий.
Сроки оплаты по выполненному ремонту следует предусмотреть в тексте договора, но, если пункт не предусмотрен, отношения каждой стороны регулируется ГК РФ, а если быть точнее, статьей 314 и 711. В стандартном случае оплата осуществляется после сдачи итогового результата работ, предусмотренного контрактом. Окончательные расчёты следует выполнять на протяжении 7 дней с момента предъявления требований подрядчиком.
При выполнении долговременных и сложных работ предполагается составление графика со сроками выполнения каждого конкретного этапа с ориентацией на оплату указанных работ или мероприятий. В указанной ситуации оплата в обязательном порядке привязывается не к конкретной календарной дате, а к подписанию промежуточных, а по факту – окончательных актов передачи-приемки работ. Благодаря такому подходу можно оперативно корректировать цены.